北京，2023年3月30日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行就近期国家发改委重磅发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》作出快速解读。本次不动产信托基金扩容至消费类基础设施是政府从金融端促进和推动居民消费的又一配套措施和重要举措，也是我国公募REITs市场建设迈出的重要一步。

　　零售类REITs在海外市场占有重要地位

　　作为不动产信托基金中的一个重要品类，零售类REITs在海外较为成熟的资本市场占有重要地位，且在近期的市场中表现强劲。NAREIT的数据显示，2021年，美国零售REITs大幅反弹，年度综合回报达到52%，强于整体REITs市场41.3%的涨幅；2022年美国REITs遭遇近25%的整体下跌，但零售板块跌幅却仅为13.29%，表现明显好于整体市场，此外，至2022年底，美国零售REITs平均派息率是5%，好于整体市场的3.97%。在新加坡，SGX的数据显示，截止到2023年2月28日，已发行的42只REITs和房地产信托基金总市值超过1010亿新加坡元，占新加坡整体股票市场的12%，其中，零售类REITs发行个数占到20%且表现强劲，在细分市场的平均派息率表现中，零售类REITs的收益率为6.3%，仅次于写字楼位居所有细分市场的第二位。

　　新加坡REITs类别构成(按发行个数)

　　吸引更多资本投入零售物业，促进零售类项目提质升级

　　今年的两会政府工作报告着重强调了扩大内需、促进消费的重要性，本次不动产信托基金扩容至消费类基础设施是政府从金融端促进和推动居民消费的又一配套措施和重要举措。消费支出在过往已经连续11年在GDP中的占比超过50%，消费已经成为国民经济增长的第一推动力。不过，相比于中国经济的高速增长，中国居民的消费却明显未能匹配整体经济的增长，至2021年，中国居民消费率仅为38.4%；而美国的居民消费率则一直保持稳定，从1970年的60.2%稳步上升至2021年的68.2%。当前中国已进入了高质量发展新阶段，在多数领域，消费升级主要体现在对更高质量商品与服务的需求，而非更多数量的需求，所以挖掘居民消费潜力，塑造高品质的消费场景变得尤为重要。因此，百货商场、购物中心、农贸市场等同居民消费息息相关的消费基础设施公募REITs的发行将吸引更多资本进入零售物业领域，从而促进零售类项目的提质升级。

　　有效盘活零售类存量资产，促进商业物业优化

　　公募REITs扩容至商业地产领域一方面可以有效盘活存量资产，化解房地产的金融风险；另外一方面也可以极大促进商业物业品质和服务的提升。中国目前零售类项目存量巨大，戴德梁行研究部的数据显示，截止到2022年四季度，全国16个重点城市高品质零售物业存量达1.02亿平米，四个一线城市的高品质零售物业存量达4650万。这些项目作为承接居民消费行为、释放居民消费潜力的物质空间载体，在扩大内需、促进消费方面发挥着重要作用。百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施普遍存在退出难，流动性差的问题，公募REITs的发行能为该类企业提供盘活存量资产的金融工具，有助于企业形成投融资闭环，优化资本结构，并将回收资金投资于新项目和已有项目的升级改造。公募REITs的推出也能鼓励更多的社会资本参与消费基础设施的投资，增加市场供给，为居民消费提供更多、更便利、更优质的消费场景，同时进一步打通“投融建管退”的项目全周期链条。

　　政策带动资本涌入，零售类大宗物业将迎来利好

　　在基础设施公募REITs获批发行之后的一年多时间里，在政策的带动下，产业园及物流仓储类项目的发行极大的带动了资本的涌入。以产业园区的大宗物业成交为例，戴德梁行研究部的数据显示，在基础设施公募REITs获批发行之前，抖客网，产业园区项目的成交数量在全部大宗物业成交市场中的占比均较低，2019年及2020年成交个数占比仅为4.2%和6.7%；然而，在2021年之后，随着多个产业园区基础设施公募REITs获批上市发行，产业园区项目开始受到市场追捧，成交数量大幅上升，2021年和2022年产业园区项目成交数量占比大幅上升到11.6%和11.38%。此外，物流仓储类项目的成交也大幅增加，2020年这类资产的成交总额占比仅为6.6%，但至2022年，在其他资产成交大幅下降的情况下，物流仓储类的大宗物业成交额占比大幅升至20.3%，政策效应显著。本次零售类公募REITs的扩容也将给零售类大宗物业成交带来利好。

　　戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示：“本次公募REITs底层资产进一步扩容至消费基础设施项目有助于扩大消费基础设施投资规模，在扩大内需、促进消费、扩大有效投资、繁荣资本市场等方面发挥重要作用。此外，由于REITs绩效及考评设置上更加科学合理，因此在机制上给予了运营管理机构更大的自主性和积极性，从而可以有效促进了项目运营质量和管理效能的提升。因此，消费基础设施公募REITs的推出将给中国零售物业的发展带来巨大利好，未来，我们有望能够见到更多的资本进入到零售物业领域，同时，更高水平的运营管理团队的参与也将进一步带动中国零售物业产业的迭代和升级。”